住宅专项维修资金宣传手册

作者:  来源:  点击量:  日期:2015-05-12

住宅专项维修资金宣传手册

 

 

住宅专项维修资金

------房屋的医疗和养老金

   

 

住宅专项维修资金=提高和保持房屋完好率

+延长房屋的使用寿命

+改善居住环境

+房屋保值增值

 

 

   

 

第一章  住宅专项维修资金制度概述

     一、什么是住宅专项维修资金?

 什么是住宅共用部位?

 三、什么是住宅共用设施设备?

四、为什么要设立住宅专项维修资金?

五、建立住宅专项维修资金的依据是什么?

六、住宅专项维修资金所有权属于谁?

第二章   交存住宅专项维修资金

七、哪些物业的业主应当交存住宅专项维修资金?

八、住宅专项维修资金首次交存的主体、标准和时间

九、办理交存住宅专项维修资金的有关程序

十、已办理房屋权属证书的业主如何交存住宅专项维修资金?

十一、对代收代管的住宅专项维修资金有何规定?

十二、房屋所有权转让时,如何处理住宅专项维修资金?

十三、什么情况下需要续交住宅专项维修资金?

十四、因拆迁、自然灾害或其他原因致使房屋灭失的,住宅专项维修资金如何处理?

第三章   使用住宅专项维修资金

十五、如何使用住宅专项维修资金?

十六、使用住宅专项维修资金需要提供哪些资料?

十七、由相关职能部门组织代修、抢修的,使用住宅专项维修资金手续如何办理?

十八、哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支?

十九、住宅专项维修资金如何分摊?

二十、在哪里可以领到办理业务的表格?

第四章   常见问题解答            

二十一、住宅专项维修资金如何计息?

二十二、如何查询住宅专项维修资金账户情况?

二十三、物业管理费是否包含了住宅专项维修资金?

二十四、如何督促建设单位和业主交存住宅专项维修资金?

二十五、住宅专项维修资金有哪些监管制度?

二十六、侵占、挪用住宅专项维修资金的法律责任

二十七、住宅专项维修资金票据使用指南

 

 

 

 

第一章   住宅专项维修资金制度概述

 

一、什么是住宅专项维修资金?

    住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

二、什么是住宅共用部位?

住宅共用部位是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、走廊通道、门厅、楼梯间、电梯井、物业服务用房,以及房屋外墙面等。

三、什么是住宅共用设施设备?

共用设施设备是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备以及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的设施设备,一般包括:供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等等。

四、为什么要设立住宅专项维修资金?

住宅专项维修资金又称房屋的“养老金”。当房屋保修期满后,维修养护的责任由保修单位转移到房屋产权人身上,在业主分散的情况下,如果没有住宅专项维修资金,要在短时间内向业主筹集住宅共用部位、共用设施设备维修或更新、改造的费用十分困难。住宅专项维修资金的设立,为房屋及时得到维修养护提供了基础性条件。住宅专项维修资金相当于房屋的“医疗和养老保险金”,其建立有利于提高和保持房屋完好率,延长房屋的使用寿命,达到房屋保值增值的目的。

五、建立住宅专项维修资金制度的依据是什么?

(一)《中华人民共和国物权法》;

(二)《物业管理条例》(国务院令第504号);

(三)《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号);

(四)《广东省物业管理条例》;

(五)广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部<住宅专项维修资金管理办法>有关问题的通知;

(六)广东省建设厅转发省人大《对省建设厅关于请求明确〈广东省物业管理条例〉对物业管理维修基金缴存有关规定的请示的答复》的通知

六、住宅专项维修资金所有权属于谁?

      业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

 

第二章   交存住宅专项维修资金

 

七、哪些物业的业主应当交存住宅专项维修资金?

(一) 住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有住宅共用部位、共用设施设备的除外;

(二) 住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

八、住宅专项维修资金首期交存的主体、标准和时间

(一) 1998930日前取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目,业主应当交存住宅专项维修资金,交存标准由相关业主自行组织业主大会决定,可参照本条的(三)、(四)、(五)、(六)、(七)项规定交存。

(二) 1998101日至2003831日取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目的住宅专项维修资金,由开发建设单位一次性按物业总投资的百分之二交存。

(三) 200391日后取得《商品房预售许可证》且没有设电梯的商品住宅(含别墅)项目,住宅专项维修资金由业主或购房人按照所拥有物业的建筑面积以每平方米20元的标准交存。

(四) 200391日后取得《商品房预售许可证》且内设电梯的商品住宅项目,住宅专项维修资金由业主或购房人按照所拥有物业的建筑面积以每平方米30元的标准交存。

(五) 200391日至2010331日已取得房屋权属证书的商品住宅项目,可分两年期交存住宅专项维修资金,即201041日至2012331日止。参照本条第(三)、(四)项的交存标准,由业主或购房人按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。首期交存住宅专项维修资金的金额应不少于交存标准总额的50%  

(六) 与住宅相连的非住宅参照本条款的交存标准,由业主或购房人按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。

(七) 开发建设单位在200391日后取得《商品房预售许可证》,并未售出的商品住宅,从竣工交付使用之日起,开发建设单位空置满一周年以上(含一周年)的房屋,应参照本条的第(三)、(四)、(六)项规定的交存标准,由开发建设单位按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。

市住宅专项维修资金的首期交存标准,可根据社会经济发展情况的变化作适当调整。

九、办理交存住宅专项维修资金的有关程序

(一)开发建设单位在房屋销售(预售)时,应与购房人签订《交存住宅专项维修资金协议书》。《交存住宅专项维修资金协议书》的内容包括住宅专项维修资金的交存标准、交存金额,以及住宅专项维修资金其他相关管理规定。

(二)商品住宅购房人(业主)在办理房屋交付使用手续前或办理房屋交易手续(办理房产证、房屋抵押、房屋产权转让等)前,须持管理机构的《住宅专项维修资金交存通知书》自行到代管银行将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

(三)商品住宅购房人(业主)到代管银行交存住宅专项维修资金,代管银行发给购房人《住宅专项维修资金登记簿》(以下简称《登记簿》)和由广东省财政厅统一监制的《住宅专项维修资金专用收据》。

(四)商品住宅购房人(业主)交存的首期住宅专项维修资金,若建筑面积在国家《房产测量规范》规定的允许误差值范围内,则不予办理退回或补交手续。

(五)200391日后取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目,开发建设单位或物业服务企业与购房人(业主)在签订房屋买卖合同时已经约定首期住宅专项维修资金交存标准,并由开发建设单位或物业服务企业代收代管的,应在规定时间内将首期住宅专项维修资金转存入住宅专项维修资金专户。当交存标准低于第九条的第(三)、(四)项的交存标准时,应由购房人(业主)足额交存。当原约定的交存标准超出本实施细则交存标准的,全额存入管理机构所设立的住宅专项维修资金专户滚存使用,不予退回购房人(业主)。

(六)开发建设单位应当在与购房人签订《商品房买卖合同》时,同时签订《交存住宅专项维修资金协议书》,并按约定足额交存首期住宅专项维修资金。

十、已办理房屋权属证书的业主如何交存住宅专项维修资金?

业主凭《房地产权证》和《广东省房地产买卖合同》到管理机构申请开户;管理机构开具《住房专项维修资金交存通知书》;业主持《住房专项维修资金交存通知书》和身份证明资料到代管银行交存住宅专项维修资金;代管银行向业主发放《住宅专项维修资金交存专用登记簿》和《住宅专项维修资金交存专用收据》。中国建设银行江门分行为住宅专项维修资金代管银行。

十一、对于已代收代管的住宅专项维修资金有何规定?

开发建设单位或物业服务企业已经代收代管住宅专项维修资金的,应在规定时间内将首期住宅专项维修资金转存入住宅专项维修资金专户。

十二、房屋所有权转让时,如何处理住宅专项维修资金?

房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让方应及时持住宅专项维修资金过户的协议书、《住宅专项维修资金交存专用登记簿》和《住宅专项维修资金交存专用收据》凭证、房屋权属证明、身份证等到管理机构办理分户账更名手续。如原业主未交存首期住宅专项维修资金的,业主在办理房屋所有权转移登记前应协商足额交存。

十三、什么情况下需要续交住宅专项维修资金?

业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,业主应当及时续交。资金管理责任人应当及时发出续交通知,续交后的住宅专项维修资金余额不得少于其按本实施细则应交首期住宅专项维修资金的数额。

十四、因拆迁、自然灾害或其他原因致使房屋灭失时,住宅专项维修资金如何处理?

业主可以持本人身份证件、房地产权证注销证明,到管理机构办理住宅专项维修资金个人账户注销手续,并提取其个人账户中的余额。

 

 

第三章   使用住宅专项维修资金

 

十五、如何使用住宅专项维修资金?

(一)物业服务企业或相关业主根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案。

(二)由物业服务企业或相关业主组织召开业主大会决定住宅专项维修资金的使用方案。业主大会的决定应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签署确认同意才能生效,并在小区内公示不少于5个工作日。

(三)由物业服务企业或相关业主组织实施使用方案,并与施工企业签订专项维修工程的施工合同。

(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向管理机构申请列支住宅专项维修资金。

(五)管理机构审核同意后,按施工合同的约定向代管银行发出划转住宅专项维修资金的通知书。代管银行将所需住宅专项维修资金划转至维修工程的施工单位。

(六)管理机构如发现住宅专项维修资金使用不符合有关法律法规和使用方案的,应当责令其改正。

十六、使用住宅专项维修资金需要提供哪些资料?

(一)住宅专项维修资金使用申请表;

(二)业主大会关于同意使用住宅专项维修资金的书面决议文件。书面决议文件应当载明具体维修工程项目、金额、相关业主分摊和相关业主投票同意签署确认等情况;

(三)相关业主签署确认同意的书面材料;

(四)住宅专项维修资金的使用方案、施工合同书、施工单位的工商登记证、施工企业资质证书、预算书。

十七、由相关职能部门组织代修、抢修的,使用住宅专项维修资金手续如何办理?

(一)组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告。

(二)由物业所在地区房地产行政主管部门会同街道办事处或社区居委会、乡镇人民政府组织代修,制定代修施工方案、施工合同书和住宅专项维修资金的使用方案。

(三)由物业所在地区房地产行政主管部门委托具有相应资质的施工单位编制维修项目的工程预算,并经工程造价部门审定。

(四)物业所在地区房地产行政主管部门向管理机构提出列支划转住宅专项维修资金的申请。

(五)申请列支住宅专项维修资金应提交的材料:

1.物业所在地区房地产行政主管部门组织代修的会议决定和代修施工方案。

2.相关专业部门对维修项目的鉴定报告。

3.住宅专项维修资金的使用方案(应当载明具体维修工程项目、金额、相关业主分摊等情况)。

4.施工合同书(包括专项维修工程项目、价格、完成时间、工程安全责任、工程质量验收标准、组织工程质量验收的方式,以及支付工程款项的划款方式和要求等)。

5.施工单位的营业执照、施工企业资质证书、经工程造价部门审定的维修项目的工程预、结算书等。

(六)管理机构收到上述材料后,在5个工作日内出具备案文件和根据施工合同书的约定办理有关划款手续。

十八、哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支?

(一)依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

十九、住宅专项维修资金如何分摊?

商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的,开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

二十、在哪里可以领到办理业务的表格?

    可到江门市住宅专项维修资金管理中心免费领取,也可以在江门市住房和城乡建设局网站(网址:http://www.jmfcj.com.cn)下载中心下载。

 

 

 

 

第四章   常见问题解答

 

二十一、住宅专项维修资金如何计息?

按照国家的有关规定,住宅专项维修资金专户所产生的利息收入进行全额分配。每年的年初按照业主账户的累计积数计入到业主账户。

二十二、如何查询住宅专项维修资金账户情况?

业主可持《住宅专项维修资金登记簿》到代管银行查询,也可以到管理机构进行查询。

二十三、物业管理费是否包含了住宅专项维修资金?

根据《物业服务收费管理办法》的规定:物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。所以,物业管理费是不包含专项维修费用的,不属重复收费行为。

二十四、如何督促建设单位和业主交存住宅专项维修资金?

(一)开发建设单位尚未按规定交存住宅专项维修资金的,应当补交首期住宅专项维修资金。逾期仍不交存的,相关业主应通过司法途径向开发建设单位追缴住宅专项维修资金,市、区房地产行政主管部门应依法提供协助。

(二)对于已经办理房屋权属证书的业主,经多次督促催交仍不交存住宅专项维修资金的,由相关业主、业主委员会在小区内予以公布,市、区房地产行政主管部门应协助区域内的相关业主、业主委员会通过司法途径追缴。

二十五、住宅专项维修资金有哪些监管制度?

(一)代管银行每年至少一次向管理机构、业主委员会报告住宅专项维修资金情况。

(二) 市、区房地产行政主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可要求代管银行进行复核。

(三)代管银行负责建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

二十六、侵占、挪用住宅专项维修资金的法律责任

(一)业主委员会侵占、挪用住宅专项维修资金或将住宅专项维修资金用于其他用途的,由市、区房地产行政主管部门协助和指导相关的业主依法追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,责令限期改正,并通告全体业主;逾期不改正,情节严重,并造成经济损失的,责任人负责赔偿;构成犯罪的,依法追究直接责任人员的刑事责任。

(二)管理机构违反本实施细则的规定,挪用住宅专项维修资金或者造成住宅专项维修资金损失的,市、区房地产行政主管部门依法追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(三)市、区房地产行政主管部门和市、区财政部门违反本实施细则的规定,挪用住宅专项维修资金的,按照《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条规定执行。

二十七、住宅专项维修资金票据使用指南

(一)《住宅专项维修资金交存通知书》使用指南。

购房人凭《住宅专项维修资金交存通知书》和身份证明资料到建设银行办理交存专项维修资金的手续。《住宅专项维修资金交存通知书》共有四联,其中:

第一联:银行入账;

第二联:资金监管单位留存;

第三联:办房地产权证;

第四联:建设单位留存。

经确认的《住宅专项维修资金交存通知书》第三联用于办理房屋交易手续(办理房产证、房屋抵押、房屋产权转让等),第四联用于办理房屋交付使用手续。

(二)《住宅专项维修资金专用收据》使用指南。

《住宅专项维修资金专用收据》共有四联,其中:

第一联:收款人记账凭证(资金监管单位留存);

第二联:业主交款凭证(业主留存);

第三联:有关单位留存(中国建设银行江门市分行留存);

第四联:存根联(财政局留存)。

 

 

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